Ипотека в Испании: что нужно знать перед подписанием ипотечного договора

Об основных законодательных требованиях мы уже писали в нашей статье Ипотека в Испании: основные положения ипотечного закона. Сейчас мы перечислим условия, которые должен знать и понимать заемщик на момент подписания нотариального ипотечного договора.

По данным нотариата, больше половины сделок купли-продажи недвижимости в Испании происходит с привлечением финансирования, т.е. с оформлением ипотеки. Новый закон, принятый в 2019 году, сделал процедуру получения ипотечного кредита максимально прозрачной. Тем не менее, далеко не все заемщики знают, на какие моменты нужно обратить особое внимание.

Начнем с того, что еще до подписания ипотечного договора стороны подписывают так называемую связывающую оферту (Oferta vinculante), в которой закрепляются все условия ипотеки, которые кредитор (банк) и заемщик (клиент) обязуются выполнять. Более подробно и развернуто условия кредита описываются в Европейском стандартизированном информационном листе (FEIN - Ficha Europea de Información Normalizada), который вручается клиенту на этапе подготовки. И третьим важным документом выступает Стандартизированный лист предупреждений (FIAE - Ficha de Advertencias Estandarizadas), где описываются условия выдачи ипотечного кредита и последствия невыполнения данных условий.

Из сведений, касающихся непосредственно самого кредита, самыми важными являются:

• Таблица погашения (амортизации) – Tabla de amortización.
• Срок, на который выдается ипотека – Periodo de pago.
• Европейская межбанковская ставка предложения Euribor (в случае оформления ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой).
• Тип процентной ставки: плавающая, фиксированная или смешанная. Плавающая ставка подлежит пересмотру один раз в 6 или 12 месяцев (частота пересмотра должна быть закреплена в ипотечном договоре). Фиксированная ставка устанавливается один раз на весь срок кредита. Смешанная ставка является комбинацией первых двух: кредит разбивается на два периода, и в первый период применяется фиксированная ставка, а во второй – плавающая.
• Показатель TIN (Tipo de Interés Nominal) – номинальная процентная ставка, являющаяся чистой годовой процентной ставкой без учета инфляции и дополнительных расходов.
• Показатель TAE (Tasa Anual Equivalente) – эффективная процентная ставка, являющаяся сложной процентной ставкой, включающей все сопутствующие расходы (комиссии) на кредит.
• Размер ипотечного кредита в процентах относительно цены купли-продажи, т.е. объем финансирования.
• Ипотечная квота – ежемесячная квота по ипотеке, включающая как тело кредита, так и начисленные проценты.

Также заемщик должен иметь четкое представление о налогах и расходах, которые ему лично придется оплатить при оформлении ипотеки в Испании. В настоящее время со стороны клиента оплачивается услуга независимого оценщика, а также его собственный экземпляр ипотечного договора.

Отдельно указываются бонусы и льготы, которые может получить заемщик при покупке дополнительных банковских продуктов (страховок, пенсионных планов) и/или привязке доходов и расходов к банковскому счету. Каждый дополнительный продукт может снизить на несколько пунктов процентную ставку.

На собеседовании, проводимом нотариусом перед подписанием договора ипотечного кредита, обязательно будет выясняться, имеет ли заемщик представление и понимает ли все условия ипотеки.