Налоги при продаже недвижимости в Испании

Продажа недвижимости в Испании требует уплаты ряда налогов со стороны продавца:

• Налога на доходы физических лиц (IRPF) с суммы полученной прибыли. Расчет и уплата происходят при подаче годовой налоговой декларации.
• Налога на прирост стоимости земель городского назначения (plusvalía municipal). Расчет и уплата происходят в течение 30 дней с момента совершения сделки купли-продажи.
• Налога на недвижимое имущество (IBI) в части, пропорциональной сроку владения в отчетном периоде. Всю начисленную сумму налога уплачивает продавец в период проведения налоговой кампании, а покупатель компенсирует часть суммы либо в момент совершения сделки, либо после сделки по факту уплаты налога продавцом.

Расчет налога на доходы физических лиц (IRPF)

К расчету принимаются цена первоначальной покупки недвижимости, цена продажи, а также сопутствующие расходы:

• Продажа: цена сделки за вычетом расходов и налогов со стороны продавца
• Первоначальная покупка: цена сделки + налоги и расходы + вложения в ремонт (с подтверждающими фактурами) – амортизация (в случае если жилье сдавалось в аренду)

Разница между первой и второй суммой составляет прибыль (или убыток) продавца. В случае прибыли налог начисляется по прогрессивной шкале. В случае нулевой прибыли или убытка налог не начисляется, но продажа все равно должна быть задекларирована.

Ставки налога для разных сумм прибыли:

• До 6.000 € - 19%
• От 6.000 до 50.000 € - 21%
• От 50.000 до 200.000 € - 23%
• От 200.000 до 300.000 € - 27%
• Свыше 300.000 € - 28%

При продаже в налоги и расходы со стороны продавца входят:

• Комиссионные посредников (риелторов и агентств недвижимости), подтвержденные фактурами;
• Налог на прирост стоимости земель городского назначения (plusvalía municipal);
• Если погашалась ипотека, соответствующая госпошлина за внесение изменений в Реестр собственности.

При расчете общей суммы первоначальной покупки учитываются следующие налоги и расходы:

• Нотариальные расходы;
• Налог на передачу собственности (ITP) в случае покупки объекта на вторичном рынке, либо НДС (IVA) в случае покупки нового жилья;
• Гербовый налог (IAJD);
• Госпошлина, уплаченная при регистрации купчей в Реестре собственности.

Налоговые льготы

В части налога на доходы физических лиц (IRPF) существует ряд льгот и вычетов. Если продается основное жилье, в котором собственник прожил непрерывно не менее трех лет, и ему на смену также покупается основное жилье, предоставляется 100% льгота по налогу. Новое жилье должно быть куплено в течение двух лет с момента продажи (либо до продажи), и собственник обязан использовать его в качестве основного (т.е. зарегистрироваться по месту жительства и проживать постоянно) не меньше 12 месяцев. И еще одним условием получения 100% льготы по налогу является полное реинвестирование средств, вырученных от продажи. Если новое основное жилье будет приобретено за меньшую стоимость, льгота будет рассчитана пропорционально.

Собственники старше 65 лет, продающие свое основное жилье, также имеют право на аналогичную льготу по налогу, причем без необходимости реинвестировать вырученные средства. При продаже второго жилья, не являющегося основным, собственники старше 65 лет могут рассчитывать на льготу лишь при использовании полученной суммы в качестве пожизненной ренты.

Если жилье продается с целью погашения ипотечного долга, продавец также вправе рассчитывать на получение льготы по налогу. При этом учитывается как вырученная от продажи сумма, так и размер долга перед банком.

На налоговую льготу в размере 20% могут рассчитывать продавцы, осуществившие работы по повышению энергоэффективности домашнего оборудования и снижению потребления электроэнергии на отопление и кондиционирование, по меньшей мере, на 7%; на 40% - при снижении энергопотребления из невозобновляемых источников на 30% и более (в качестве подтверждающего документа выступает энергетический сертификат); на 60% - при оптимизации энергопотребления всего здания целиком.

Расчет налога Plusvalía

Налог Plusvalía относится к муниципальным налогам и может рассчитываться двумя способами. Какой способ выбрать, решает продавец по итогам предварительных расчетов.

Объективный метод расчета учитывает следующие параметры:

• Кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположен продаваемый объект, на момент совершения сделки;
• Коэффициент, который определяется на уровне конкретного муниципалитета, исходя из срока владения недвижимостью;
• Процентную ставку, установленную на уровне конкретного муниципалитета.

Реальный метод расчета учитывает следующие параметры:

• Цену продажи объекта;
• Цену первоначальной покупки объекта;
• Соотношение кадастровой стоимости самого объекта к кадастровой стоимости земельного участка, на котором он находится;
• Процентную ставку, установленную на уровне конкретного муниципалитета.