Покупка недвижимости в Испании: какие документы требуется проверить перед сделкой?

Любому покупателю перед покупкой недвижимости в Испании необходимо убедиться, что сделка будет чистой, прозрачной и в будущем не принесет неприятных сюрпризов. Поэтому до визита к нотариусу, еще на этапе подготовки необходимо проверить ряд документов: какие-то из них можно запросить самостоятельно в регистрирующих органах, другие – непосредственно у продавца. 

В идеале наилучшим решением станет обращение к специалисту – адвокату, который обеспечит полное правовое сопровождение сделки купли-продажи, а заодно проконсультирует по вопросам налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании. Но если вы твердо решили идти на сделку самостоятельно без профессиональной поддержки и готовы принять на себя все риски, внимательно проверьте документы и моменты, которые мы перечислим ниже.

Квитанция об оплате годового налога на недвижимое имущество – Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). О правилах начисления и уплаты этого налога вы можете прочитать в нашей статье «Налог на недвижимое имущество в Испании». Также мы рекомендуем запросить в мэрии сертификат об отсутствии задолженности за предыдущие налоговые периоды. Это необходимо сделать по одной простой причине: в случае обнаружения задолженности и при условии, что предыдущий владелец окажется неплатежеспособным, обременение будет наложено на объект. Как следствие, погашать задолженность и снимать обременение придется новому владельцу.

Аналогичную проверку обязан провести нотариус, регистрирующий сделку. Но вряд ли кто-то из покупателей предпочтет тянуть до последнего, вместо того, чтобы лично убедиться в отсутствии задолженности по налогу.

Сертификат об отсутствии задолженности перед жилтовариществом - Certificado estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. Если объект расположен на территории жилого комплекса, находящегося в долевой собственности владельцев, необходимо убедиться в отсутствии задолженности по установленным квотам. Как и в предыдущем случае, такую проверку обязан провести нотариус, запросив соответствующий документ у продавца. Также допускается, чтобы сертификат был представлен самим покупателем, запросившим его ранее. Сертификат должен быть подписан секретарем или управляющим жилтовариществом, и в нем должно быть указано, что задолженности по квотам не имеется, а если имеется, то в какой сумме.

Также необходимо учитывать, что помимо регулярных взносов в фонд жилтоварищества на его поддержание и текущий ремонт, могут начисляться и взиматься разовые единовременные платежи за какие-либо экстренные работы. Поэтому при запросе сертификата необходимо также уточнить, имеются ли запланированные, одобренные общим собранием жильцов экстренные дополнительные сборы, подлежащие обязательной уплате - derramas aprobadas y pendientes de abonar.

Наличие или отсутствие арендаторов – важный момент, требующий проверки. Даже если меняется собственник, арендатор вправе проживать в арендованном им жилье до окончания срока действия договора, а также до окончания срока действия автоматических продлений, предусмотренных законодательством. Кроме того, арендатор (если иное не указано в договоре аренды) имеет преимущественное право покупки. Таким образом, при наличии арендаторов, покупателю необходимо запросить у продавца письменное подтверждение того, что арендатор был уведомлен о продаже объекта, и письменный отказ самого арендатора от использования своего права преимущественной покупки.

Отсутствие задолженности по сборам и пошлинам, связанным с реализацией градостроительного проекта - cargas urbanísticas. Это касается лишь новых застраиваемых территорий. Обязанности по уплате пошлин лежат на застройщике, однако в случае его банкротства соответствующие обременения могут быть наложены на жилые объекты. Информацию о наличии или отсутствии задолженности можно получить в Реестре собственности или мэрии.

Наличие лицензии на строительные работы - Licencia de Obras. Если покупается новый объект, либо объект на стадии строительства, необходимо запросить у застройщика-продавца муниципальную лицензию на проведение строительных работ.

Жилищный сертификат, представляющий собой заключение о пригодности помещения для жилья - Cédula de habitabilidad, и лицензия на первичное заселение - Licencia de primera ocupación. Это еще два важных документа, подтверждающих тот факт, что объект соответствует всем нормам и требованиям, предъявляемым действующим законодательством к жилым помещениям, и что объект полностью соответствует характеристикам, отраженным в лицензии на проведение строительных работ.

Сертификат технической инспекционной проверки - Certificado de Inspección Técnica del Edificio. Это не обязательный, но рекомендуемый документ, когда речь идет о покупке не нового объекта, выстроенного более 10 лет назад. Запрашивается и оплачивается сертификат лично покупателем. Проверку проводит лицензированный технический специалист. В выданном им заключении должно быть указано, имеет ли объект скрытые или видимые дефекты, требующие обязательного проведения ремонтных работ.

Устав жилтоварищества - Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Еще один не обязательный, но рекомендуемый к ознакомлению документ. В уставе жилтоварищества прописаны нормы и правила пользования жильем и объектами общего доступа, права и обязанности жильцов, запреты и ограничения (например, на застекление балконов, установку маркиз и спутниковых тарелок, на туристическую аренду и т.д.).

Энергетический сертификат - Certificado de eficiencia energética. Начиная с 2013 года, недвижимость в Испании, как новая, так и вторичная, должна продаваться только при наличии энергетического сертификата, выдаваемого лицензированным техническим специалистом. Сертификат должен быть запрошен продавцом, и в дальнейшем подшит к нотариальному акту купли-продажи.

Выписка из реестра собственности – Nota Simple de Registro de Propiedad. Данный документ может запросить сам покупатель. Сведения, содержащиеся в нем, носят открытый характер. В частности, выписка позволит проверить, действительно ли продавец является собственником жилья, если ли иные собственники, имеются ли ограничения и обременения на жилье (эмбарго, ипотека), а также характеристики жилья, его местоположение, границы участка и проч.