Продажа основного жилья в Испании (vivienda habitual): ключевые моменты и налоговые льготы

Понятие «основное жилье» (исп. - vivienda habitual) неразрывно связано с испанской системой налогообложения. Так, например, иностранные граждане-нерезиденты, владеющие недвижимостью на территории Испании, в обязательном порядке уплачивают налог на доходы нерезидентов с вмененного дохода на их собственность: считается, что их основное жилье находится в стране постоянного места жительства, а в Испании они покупают второе, третье и т.д. жилье для отдыха или в качестве инвестиционных объектов. И это второе, третье и т.д. жилье, не являющееся основным, облагается налогом, даже если реально не приносит своему собственнику ни цента прибыли в год.

Аналогичная ситуация имеет место со вторым, третьим и т.д. жильем налоговых резидентов Испании. Операции с такими объектами практически не получают никаких налоговых льгот. Иначе обстоит дело с основным жильем - vivienda habitual.

При продаже основного жилья в Испании и последующем реинвестировании средств в новое основное жилье собственник вправе рассчитывать на налоговые льготы.

В целях налогообложения при продаже под основным жильем в Испании понимается то, в котором собственник непрерывно прожил не менее 3 лет. Конечно, существуют и исключения: даже при меньшем сроке проживания жилье не теряет статус «основного», если продажа происходит в связи с особыми обстоятельствами: брак, развод, переезд по работе, заболевание, требующее смены места жительства и проч.

В качестве документов, подтверждающих, что жилье является основным, могут выступать:

• Сертификат о прописке.
• Выписка из Реестра собственности, подтверждающая, что продавец не владеет никаким иным недвижимым имуществом.
• Фактуры за коммунальные услуги.
• Привязка адреса к получению официальной корреспонденции (например, в личном кабинете налоговой службы).
• Место работы и приписка к конкретной поликлинике.
• Акты общего собрания жильцов.

Говоря о налоговых льготах, мы имеем в виду налог на доходы физических лиц – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Собственник, продающий основное жилье в Испании, вправе рассчитывать на 100% льготу по налогу (даже если объект был продан с прибылью) при соблюдении ряда условий:

• Жилье, которое продается, должно быть основным. Как определяется статус «основного жилья» и каким документами он подтверждается, мы написали выше.
• Новое купленное жилье также должно стать основным. Т.е. владелец продает одно, покупает другое, и в этом новом жилье он должен постоянно проживать в течение, минимум, 12 месяцев с момента заселения или с момента завершения строительных работ.
• На реинвестирование дается 2 года (если речь идет о строящемся жилье, то завершение строительных работ должно состояться в течение 4 лет с момента первого взноса). Причем, новое жилье может быть куплено как после продажи предыдущего, так и до продажи. Иными словами, если сначала происходит продажа, то реинвестировать средства в новое основное жилье необходимо в течение двух лет; если сначала происходит покупка нового основного жилья, то продажа старого должна состояться в течение двух лет.
• Для получения 100% льготы по налогу вся сумма, вырученная от продажи старого основного жилья должна быть целиком реинвестирована в покупку нового (с учетом налогов). В противном случае льгота будет рассчитываться пропорционально реинвестированной сумме. Допускается также смешанное финансирование покупки: часть из вырученных средств и часть за счет получения ипотечного кредита, полученного напрямую или в результате суброгации. Главное, чтобы общая сумма собственных и заемных средств соответствовала сумме, вырученной от продажи предыдущего основного жилья.

Если основное жилье было куплено в ипотеку, при его продаже налоговая служба допускает погашение остатка долга и реинвестирование всей оставшейся суммы в новую недвижимость. В этом случае право на 100% льготу по налогу не теряется. Также стоит учитывать неотъемлемые налоги, сопровождающие сделки купли-продажи.

Пример: собственник продал основное жилье за 100.000 €. Погасил долг по ипотеке в размере 45.000 €, купил новое жилье за 50.000 € и заплатил налог за передачу собственности в размере 5.000 €.  В данном случае налоговая служба считает, что вся вырученная от продажи сумма была полностью реинвестирована. Если при продаже часть прибыли ушла на оплату муниципального налога Plusvalía, она тоже будет учтена как часть реинвестиций.

Даже при наличии права на льготу по налогу, продажа основного жилья должна быть отражена в годовой декларации IRPF за соответствующий отчетный период. Если по истечении двух лет, отведенных на покупку нового основного жилья, реинвестирование не состоялось, это также необходимо указать в декларации.

Собственники старше 65 лет, продающие свое основное жилье, получают 100% льготу по налогу независимо от того, собираются они реинвестировать средства в другую недвижимость или нет.