Суброгация ипотеки в Испании: что это такое и как происходит?
08.02.2022Суброгация ипотеки – это смена банка-кредитора. При суброгации ипотечного кредита в Испании закрывается долг в одном банке, и оформляется новый кредит в другом.
В нашей статье «Ипотека в Испании: основные положения ипотечного закона» мы писали о том, что заемщик имеет полную свободу в выборе банка и в любой момент вправе его сменить, запросив суброгацию ипотечного кредита. В этом случае новый банк закрывает долг в предыдущем и оформляет новый ипотечный договор.
Главной причиной суброгации ипотеки в Испании всегда выступает желание получить более выгодные условия: даже незначительное снижение процентной ставки может существенно уменьшить общую сумму процентов, которые надлежит выплатить банку. Иногда причиной суброгации может стать желание растянуть ипотеку на больший срок. И если текущий банк не идет навстречу клиенту, не остается ничего иного, как обратиться к конкурентам.
Как и в случае первичного оформления ипотеки, ее суброгация требует пристального изучения условий. Новый банк обязан разъяснить клиенту все детали и условия договора. Для подготовки оферты банку потребуются следующие сведения и документы:
- Действующий ипотечный договор;
- Квитанции или выписки о последних оплаченных квотах;
- Квитанция об оплате годового налога на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI);
- Выписка из Реестра собственности;
- Акт независимой оценки рыночной стоимости объекта (tasación): предыдущая оценка не подойдет, необходимо будет запрашивать новую;
- Адрес объекта;
- Информация о наличии любых иных кредитов и займов, оформленных на заявителя;
- Трудовой договор и последние расчетные листки по заработной плате (как правило, предоставляются сведения за последние 6 месяцев) – для наемных работников; налоговые декларации (НДС и НДФЛ), а также квитанции об оплате квот – для индивидуальных предпринимателей;
- Последняя декларация по налогу на доходы физических лиц (IRPF).
Суброгация ипотеки в Испании влечет определенные расходы. Часть из них берет на себя новый банк, часть оплачивает сам заемщик. На плечи заемщика ложатся следующие расходы:
- Все расходы, связанные с досрочным погашением ипотечного кредита согласно условиям, прописанным в первоначальном договоре.
- Расходы, связанные с оформлением нового ипотечного договора: оплата услуг независимого оценщика и оплата своей копии договора, оформляемого в присутствии нотариуса.
Все прочие расходы возьмет на себя новый банк. К ним относятся:
- Услуги стороннего управляющего (gestor), который будет контролировать процедуру суброгации ипотеки.
- Гонорар нотариуса;
- Пошлина Реестра собственности (Registro de Propiedad) за регистрацию нового ипотечного договора;
- Гербовый сбор (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD));
- Копия ипотечного договора для банка.
Процедура суброгации займет около 2 месяцев. За это время новый банк проведет переговоры с клиентом, предоставит ему полную информацию о требованиях и условиях и, в случае согласия клиента, в течение 7 дней направит соответствующее уведомление в старый банк-кредитор с просьбой оформить сертификат по задолженности. С момента получения уведомления у старого банка имеется 15 дней на то, чтобы сделать контроферту. Если после этого клиент окончательно решает переходить в новый банк, можно заказывать независимую оценку и переходить к оформлению нового ипотечного договора.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
Статьи по теме
Ипотека в Испании: основные положения ипотечного закона Ипотека в Испании: так ли выгодны бонусы? Ипотека в Испании: что нужно знать перед подписанием ипотечного договораПолезная информация